Το Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) 194/2025, το οποίο τίθεται σε ισχύ από τις 12 Μαρτίου 2025, φέρνει ουσιαστικές αλλαγές στη ρύθμιση των εκτός σχεδίου οικοπέδων και των αυθαίρετων κατασκευών στην Ελλάδα. Η νέα νομοθεσία επικεντρώνεται στην ενίσχυση των πολεοδομικών κανονισμών, τη διασφάλιση της περιβαλλοντικής προστασίας και την επιβολή νέων οικονομικών βαρών σε εκτός σχεδίου περιοχές. Ωστόσο, αυτές οι αλλαγές ενδέχεται να δημιουργήσουν νομικά και οικονομικά ζητήματα για ιδιοκτήτες ακινήτων και επενδυτές.

Βασικά Στοιχεία του ΠΔ 194/2025 και οι Νομικές Επιπτώσεις

1. Αναγνώριση Οδών για Πρόσωπο Οικοπέδων

Με το νέο ΠΔ, για να χαρακτηριστεί ένα οικόπεδο ως άρτιο και οικοδομήσιμο σε εκτός σχεδίου περιοχές, η οδός που χρησιμεύει ως πρόσωπο του οικοπέδου πρέπει να πληροί αυστηρές προϋποθέσεις. Συγκεκριμένα, η οδός πρέπει να υπάρχει σε αεροφωτογραφίες προ της 27ης Ιουλίου 1977, να έχει πλάτος τουλάχιστον 3,5 μέτρα και να είναι καταχωρημένη ως “Ειδική Έκταση” στο Κτηματολόγιο. Αυτό συνεπάγεται ότι χιλιάδες ακίνητα που δεν πληρούν αυτές τις προϋποθέσεις θα απολέσουν την ιδιότητα του οικοδομήσιμου και δεν θα έχουν τη δυνατότητα ανάπτυξης.

Νομική Ανάλυση: Η νέα αυτή διάταξη θίγει τα δικαιώματα των ιδιοκτητών ακινήτων που έχουν επενδύσει σε εκτός σχεδίου περιοχές με την προσδοκία να τα εκμεταλλευτούν για οικοδομικούς σκοπούς. Καθώς η αναγνώριση οδών ως πρόσωπο συνδέεται άμεσα με την αξία του ακινήτου, η εφαρμογή αυτής της διάταξης ενδέχεται να προκαλέσει σημαντική μείωση στην αξία των ακινήτων που δεν πληρούν τις απαιτήσεις. Επιπλέον, εγείρεται το ζήτημα της αδικαιολόγητης απαξίωσης περιουσιών, το οποίο ενδέχεται να προσκρούει στην συνταγματική προστασία της ιδιοκτησίας, όπως ορίζεται στο άρθρο 17 του Συντάγματος.

2. Οικόπεδα Δημιουργημένα Από 31 Μαΐου 1985 έως 31 Δεκεμβρίου 2003

Το ΠΔ προβλέπει ότι για οικόπεδα που δημιουργήθηκαν μεταξύ 31 Μαΐου 1985 και 31 Δεκεμβρίου 2003, δεν απαιτείται η προϋπόθεση του πλάτους οδού για τη δόμηση. Αυτό ισχύει εφόσον έχει υποβληθεί δικαιοπραξία κατά την τελευταία πενταετία και το οικόπεδο χαρακτηρίζεται άρτιο και οικοδομήσιμο.

Νομική Ανάλυση: Η νέα αυτή διάταξη αποσκοπεί στην ενίσχυση της νομικής προστασίας των ιδιοκτητών ακινήτων που αποκτήθηκαν σε αυτή την χρονική περίοδο. Ωστόσο, ενδέχεται να δημιουργήσει σύνθετα νομικά ζητήματα όταν πρόκειται για ακίνητα που ανήκουν σε διαφορετικούς ιδιοκτήτες ή έχουν υποστεί διαφοροποιήσεις στην πολεοδομική τους κατάσταση μετά την ημερομηνία αυτή. Η προστασία της ιδιοκτησίας μέσω του κανονιστικού ελέγχου παραμένει αμφιλεγόμενη σε περίπτωση αλλαγών στις υφιστάμενες οικοδομικές άδειες.

3. Περιβαλλοντικό Τέλος για Εκτός Σχεδίου Περιοχές

Η επιβολή περιβαλλοντικού τέλους για την έκδοση οικοδομικών αδειών σε εκτός σχεδίου περιοχές δημιουργεί νέες υποχρεώσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων, οι οποίοι θα πρέπει να καταβάλουν το τέλος αυτό προτού προχωρήσουν σε οποιαδήποτε οικοδομική δραστηριότητα. Τα έσοδα από το τέλος θα διατίθενται για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή στους δήμους όπου βρίσκονται τα ακίνητα.

Νομική Ανάλυση: Η επιβολή του περιβαλλοντικού τέλους ενδέχεται να αναδείξει νομικά ζητήματα σχετικά με την αναλογικότητα του τέλους και την εκτίμηση της πραγματικής περιβαλλοντικής ανάγκης. Η άμεση συνάρτηση του τέλους με την έκδοση οικοδομικών αδειών εγείρει το ζήτημα της νομικής έννομης προστασίας των ιδιοκτητών, οι οποίοι ίσως θεωρήσουν το τέλος ως ένα μη αναλογικό οικονομικό βάρος που παραβιάζει τα δικαιώματα της ελεύθερης οικονομικής δραστηριότητας.

4. Οι Επιπτώσεις για τη Νομική Πρακτική και τις Αγοραπωλησίες Ακινήτων

Η εφαρμογή του ΠΔ 194/2025 θα επιφέρει άμεσες επιπτώσεις στις διαδικασίες αδειοδότησης και στις αγοραπωλησίες ακινήτων. Οι δικηγόροι που ασχολούνται με τις αγοραπωλησίες ακινήτων και τις νομικές υποθέσεις γύρω από τις αυθαίρετες κατασκευές και την πολεοδομική νομοθεσία θα χρειαστεί να προσαρμοστούν στις νέες ρυθμίσεις. Ο έλεγχος της νομιμότητας των οικοπέδων, οι αυστηρές προϋποθέσεις δόμησης και η ενδεχόμενη ανατροπή των συμβάσεων σε περίπτωση μη συμμόρφωσης με τις νέες κατευθύνσεις αναμένεται να αποτελέσουν πεδίο νομικών διενέξεων.

Συμπεράσματα και Νομικές Προβλέψεις

Το ΠΔ 194/2025, με τις νέες ρυθμίσεις του, εισάγει σημαντικές νομικές και οικονομικές προκλήσεις για τους ιδιοκτήτες ακινήτων και τους επενδυτές στην Ελλάδα. Ο κανονιστικός έλεγχος των εκτός σχεδίου οικοπέδων και η επιβολή του περιβαλλοντικού τέλους αποτελούν τομείς με σοβαρές νομικές συνέπειες. Η εφαρμογή της νομοθεσίας αυτής θα μπορούσε να ενισχύσει την προστασία του περιβάλλοντος, ωστόσο, είναι πιθανό να δημιουργήσει σημαντικά νομικά ζητήματα για όσους αναμένουν να επενδύσουν ή να αναπτύξουν ακίνητα σε περιοχές εκτός σχεδίου.

Για την αποτελεσματική προσαρμογή στην νέα αυτή πραγματικότητα, οι ιδιοκτήτες ακινήτων, οι δικηγόροι και οι επενδυτές καλούνται να συμβουλευτούν εξειδικευμένους νομικούς για την ασφαλή και νομότυπη αξιοποίηση των ακινήτων τους.

Introduction of Presidential Decree 194/2025 and Its Legal Implications for Real Estate in Greece

Presidential Decree (PD) 194/2025, which comes into force on March 12, 2025, brings about significant changes in the regulation of off-plan plots and illegal constructions in Greece. The new legislation focuses on strengthening urban planning regulations, ensuring environmental protection, and imposing new financial burdens on off-plan areas. However, these changes may create legal and financial issues for property owners and investors.

Key Provisions of PD 194/2025 and Its Legal Implications

1. Recognition of Roads for Plot Frontage

With the new PD, in order for a plot to be considered valid and buildable in off-plan areas, the road serving as its frontage must meet strict requirements. Specifically, the road must appear in aerial photographs prior to July 27, 1977, must have a width of at least 3.5 meters, and must be registered as a “Special Area” in the Land Registry. This means that thousands of properties that do not meet these requirements will lose their buildable status and will not be eligible for development.

Legal Analysis: This provision impacts the rights of property owners who have invested in off-plan areas with the expectation of being able to develop them. As the recognition of roads as frontage directly affects the value of a property, the implementation of this provision could significantly reduce the value of properties that do not meet the requirements. Furthermore, the issue of unjust devaluation of property arises, which could potentially clash with the constitutional protection of property rights as defined in Article 17 of the Greek Constitution.

2. Plots Created Between May 31, 1985, and December 31, 2003

The PD stipulates that for plots created between May 31, 1985, and December 31, 2003, there is no requirement for road frontage for construction. This applies provided that a legal transaction has been made in the last five years and the plot is considered valid and buildable.

Legal Analysis: This provision aims to strengthen the legal protection of properties acquired during this period. However, it may create complex legal issues when it comes to properties owned by different individuals or those that have undergone changes in their urban planning status after this period. The protection of property through regulatory control remains controversial in cases of changes in existing building permits.

3. Environmental Fee for Off-Plan Areas

An environmental fee is imposed for the issuance of building permits in off-plan areas, which must be paid before any construction activity can take place. The revenue from this fee will be allocated to infrastructure projects and adaptation to climate change in the municipalities where the properties are located.

Legal Analysis: The imposition of the environmental fee may raise legal concerns regarding the proportionality of the fee and the evaluation of the actual environmental need. The direct link between the fee and the issuance of building permits raises the issue of legal protection of property owners, who may consider the fee an unreasonable financial burden that violates their right to freely conduct economic activity.

4. Implications for Legal Practice and Real Estate Transactions

The implementation of PD 194/2025 will have direct implications for licensing processes and real estate transactions. Lawyers dealing with property sales, illegal construction issues, and urban planning legislation will need to adapt to the new regulations. The legal verification of the legality of plots, the strict requirements for construction, and the potential annulment of contracts in case of non-compliance with the new regulations are expected to be areas of legal disputes.

Conclusions and Legal Provisions

PD 194/2025 introduces significant legal and financial challenges for property owners and investors in Greece. The regulatory control of off-plan plots and the imposition of the environmental fee are areas with serious legal consequences. The implementation of this legislation could enhance environmental protection, but it is likely to create significant legal issues for those who intend to invest in or develop properties in off-plan areas.

For effective adaptation to this new reality, property owners, lawyers, and investors are urged to consult specialized legal advisors to safely and legally manage their properties.