Με τη νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ) οι ρυθμίσεις που προωθούσε το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) για τη δόμηση σε οικόπεδα εκτός σχεδίου τίθενται υπό αμφισβήτηση. Ειδικότερα, εξετάζοντας μια περίπτωση οικοδομικής άδειας στη Ρόδο, το Ε’ τμήμα του ΣτΕ στην απόφασή του επανέλαβε με έμφαση ότι τα οικόπεδα εκτός σχεδίου που δημιουργήθηκαν πριν από το 2003 οφείλουν να έχουν πρόσωπο, δηλαδή κοινό όριο, σε νόμιμη οδό για να θεωρούνται δομήσιμα. Η αρτιότητα ως προς το εμβαδόν του οικοπέδου δεν αρκεί από μόνη της.

ΣΥΝΤΟΜΟ ΙΣΤΟΡΙΚΟ:

Η εν λόγω υπόθεση αφορά οικόπεδο που βρίσκεται σε περιοχή εκτός σχεδίου και εντός ζώνης 500 μέτρων από τον οικισμό Αφάντου της Ρόδου, στο οποίο η αναθεωρημένη οικοδομική άδεια προβλέπει δόμηση δύο κατοικιών και πάρκινγκ. Το οικόπεδο εμβαδού 2.443 τ.μ. θεωρήθηκε κατά παρέκκλιση άρτιο και οικοδομήσιμο, καθ’ όσον το αρχικό ήταν πάνω από 4 στρέμματα αλλά απομειώθηκε έπειτα από αναγκαστική απαλλοτρίωση υπέρ του Δημοσίου. Έτσι, σύμφωνα με την πολεοδομία είχε τις προϋποθέσεις αρτιότητας δηλαδή ήταν άνω των δύο στρεμμάτων ως εντός ζώνης 500 μέτρων από οικισμό. Θεώρησε δε, ότι δεν απαιτείται να έχει πρόσωπο σε αναγνωρισμένη κοινόχρηστη οδό καθώς είχε δημιουργηθεί πριν το 2003, δηλαδή πριν από την ισχύ του νόμου 3121/2003. Έτσι, γείτονας άσκησε αίτηση ακυρώσεως της οικοδομικής άδειας και δικαιώθηκε από το Διοικητικό Εφετείο Πειραιά ενώ ο ιδιοκτήτης του επίμαχου οικοπέδου προσέφυγε στο ΣτΕ με αίτηση ακύρωσης της απόφασης του Εφετείου, η οποία τελικά απορρίφθηκε.

ΤΙ ΑΠΟΦΑΣΙΣΕ ΤΟ ΣΤΕ

Σύμφωνα με το ΣτΕ, κατά τις διατάξεις του Προεδρικού Διατάγματος (ΠΔ) 24/31.5.1985 η κατ΄ εξαίρεση επιτρεπόμενη δόμηση στις εκτός σχεδίου περιοχές προϋποθέτει ότι πληρούται ο βασικός κανόνας δόμησης της πολεοδομικής νομοθεσίας, κατά τον οποίο δομήσιμα είναι τα οικόπεδα που έχουν «πρόσωπο» σε κοινόχρηστο χώρο νομίμως υφιστάμενο, μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση. Διαφορετικά, σύμφωνα με τους δικαστές, θα ήταν δυνατή η δόμηση γηπέδων σε εκτός σχεδίου περιοχές υπό όρους ευνοϊκότερους ακόμη και εκείνων που ισχύουν για τα εντός σχεδίου πόλεως οικόπεδα, τα οποία δομούνται μόνο εφόσον διαθέτουν πρόσωπο με κοινόχρηστο χώρο. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται, «αντίθετη εκδοχή, κατά την οποία τίθεται ως μόνη προϋπόθεση για τη δόμηση εκτός σχεδίου το ελάχιστο εμβαδόν των 4.000 τ.μ. στερείται βάσεως, καθώς θα προσέκρουε στο Σύνταγμα». Σε άλλο σημείο δε της απόφασης αναφέρεται ρητώς (όπως και σε σωρεία άλλων αποφάσεων του ΣτΕ) ότι και τα εκτός σχεδίου γήπεδα που δημιουργήθηκαν πριν το 2003 και διέπονται από τις διατάξεις του ΠΔ 24-31.5.1985, όπως αυτό είχε αρχικά, «είναι δομήσιμα εφόσον διαθέτουν, μεταξύ άλλων, πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο νομίμως υφιστάμενο και μη προκύψαντα από ιδιωτική βούληση». Επισημαίνεται δε  ότι η δόμηση μόνο κατ’ εξαίρεση επιτρέπεται σε εκτός σχεδίου οικόπεδα, «δυνάμενη και να απαγορεύεται εν όλω ή εν μέρει ή να επιτρέπεται υπό ιδιαιτέρως αυστηρούς όρους και περιορισμούς, προσαρμοσμένους στην ιδιαίτερη φύση κάθε περιοχής». Οι όροι αυτοί δεν επιτρέπεται να είναι ευνοϊκότεροι, δηλαδή να καθιστούν ευχερέστερη τη δόμηση, σε σχέση προς τους ισχύοντες για τις εντός σχεδίου περιοχές, ούτε να οδηγούν σε εξομοίωση των εκτός σχεδίου περιοχών με εντός σχεδίου πόλεως ή ορίων οικισμών περιοχές ή στην εν τοις πράγμασι δημιουργία νέων οικισμών χωρίς εγκεκριμένο πολεοδομικό σχέδιο. Γι΄ όλα αυτά, στην απόφαση παρατίθεται η πλούσια νομολογία του ΣτΕ που ξεκινά ήδη από 2007.

Σχετικά με το επίδικο, εκτός σχεδίου ακίνητο στη Ρόδο και προϋφιστάμενο του ν. 3212/2003, αποσαφηνίζεται ότι δεν διέθετε πρόσωπο σε κοινόχρηστη δημόσια οδό οπότε δεν ήταν οικοδομήσιμο. Όπως αναφέρει σχετικά η απόφαση «αβασίμως προβάλλεται από τους εκκαλούντες ότι η εν λόγω περίπτωση διαφοροποιείται, διότι το επίμαχο γήπεδο, ευρισκόμενο εντός ζώνης οικισμού, προσομοιάζει με τα εντός οικισμού οικόπεδα λόγω της εγγύτητάς του σ’ αυτόν, γεγονός που δημιουργεί πιο έντονη προσδοκία του ιδιοκτήτη για οικιστική αξιοποίηση και δικαιολογεί διαφορετικούς όρους δόμησης από τα λοιπά εκτός σχεδίου ακίνητα. Τούτο αφενός μεν διότι η ζώνη των 500 μέτρων από τα όρια οικισμού (κατ’ άρθρο 14 παρ. 3 του από 17.7/16.8.1923 ν.δ.), είναι έκταση εκτός σχεδίου πόλης, αφετέρου δε, διότι, σε κάθε περίπτωση, και τα εντός σχεδίου ή τα εξομοιούμενα με αυτά εντός οικισμού ακίνητα απαιτείται να έχουν πρόσωπο σε κοινόχρηστο χώρο προκειμένου να είναι οικοδομήσιμα».

Η νέα απόφαση του ΣτΕ φαίνεται ότι βάζει «φρένο» στις προωθούμενες ρυθμίσεις που έχει εξαγγείλει η πολιτική ηγεσία του ΥΠΕΝ για τη δόμηση σε άρτια εκτός σχεδίου οικόπεδα και αποτελεί σημαντικό προηγούμενο για μελλοντικές δικαστικές διαφορές σχετικά με τη δόμηση εκτός σχεδίου. Μάλιστα, εφιστά την προσοχή των ιδιοκτητών οικοπέδων εκτός σχεδίου να ελέγξουν εάν πληρούνται οι απαραίτητες προϋποθέσεις (π.χ. πρόσωπο σε νόμιμη οδό) πριν προχωρήσουν σε οποιαδήποτε οικοδομική δραστηριότητα. Ωστόσο, το ΥΠΕΝ σε σχετική ανακοίνωσή του αναφέρει ότι τελεί εν αναμονή της απόφασης του Ε΄ Τμήματος του Συμβουλίου της Επικρατείας η οποία αναμένεται να καθαρογραφεί, προκειμένου να διαπιστωθεί εάν προκύπτει κάποια νεότερη νομολογία και εάν από τα δεδομένα που διατυπώνονται από το Δικαστήριο επηρεάζονται οι μεταβατικές διατάξεις που σχεδιάζονται από το ΥΠΕΝ.

Πηγή: https://www.ot.gr/ [Πρόσβαση: 09.04.2024]